Темата за незаконното строителство засяга все повече български собственици на имоти независимо дали става въпрос за пристройка без разрешение, надстрояване на етаж, плевня, превърната в жилище, или строеж, издигнат изцяло без необходимите документи. Последиците могат да бъдат сериозни: от административни глоби до събаряне на сградата.

        „Здравейте, имам следния проблем — съседът ми построи плевня в съседния имот преди няколко години, без да съм виждал да има разрешение за строеж. Сега плевнята е само на около метър от границата между имотите ни, а покривът ѝ се оттича директно в моя двор. Опитах се да говоря със съседа, но той твърди, че строежът е „отдавна узаконен“ и че вече нищо не мога да направя. Вярно ли е това? Има ли срок, след който вече не мога да подам сигнал или да поискам строежът да бъде премахнат, ако наистина е незаконен? И какво трябва да направя на първа стъпка — да отида в общината, или направо да се обърна към адвокат?“ Иван П., гр. Пловдив

Какво се счита за незаконен строеж?

        Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ), строеж е незаконен, когато е извършен:

• без одобрени инвестиционни проекти и без разрешение за строеж, когато такива се изискват по закон;
• в несъответствие с одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж;
• при съществено отклонение от предвижданията на действащия подробен устройствен план;
• от лице, което няма право да строи в чужд имот, без съответното правно основание.

         Важно е да се отбележи, че не всяко строителство изисква разрешение. За определени категории дейности (например текущ ремонт) законът предвижда облекчен режим. Затова преди да се предприемат действия, конкретната ситуация трябва да се прецени индивидуално.

Кой констатира незаконното строителство?

     Контролът върху строителството се осъществява от органите на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), както и от общинските администрации чрез своите дирекции. Констатирането обикновено става по сигнал на заинтересовано лице например съсед, чиито права са засегнати, или при служебна проверка.

           След констатация на нарушението се съставя констативен акт, въз основа на който компетентният орган издава заповед за:

• спиране на строителството;
• премахване на незаконния строеж;
• или, в определени случаи — узаконяване, ако строежът отговаря на изискванията към момента на завършването му и узаконяването е допустимо по закон.

Възможно ли е узаконяване на незаконен строеж?

           Узаконяването не е автоматично право, а изключение, допустимо само в случаите и в сроковете, изрично предвидени в Закона за устройство на територията и в неговите преходни разпоредби. Преценката дали конкретен строеж подлежи на узаконяване изисква детайлен анализ на:

• датата на извършване на строежа;
• съответствието му с действащия към съответния момент устройствен план;
• спазването на отстоянията до съседни имоти и сгради;
• наличието на права за строеж в имота.

Пропускането на процесуални срокове в производството по узаконяване често е причина за загуба на правото на собственика да защити строежа си, затова своевременната консултация с адвокат е от съществено значение.

Какви са правата на засегнатите съседи?

     Ако незаконен строеж засяга вашия имот  например чрез навлизане в чужда регулационна линия, нарушаване на нормативно изискваните отстояния, засенчване или нарушаване на статиката на съседна сграда — имате право да:

• подадете сигнал до общината или ДНСК с искане за проверка;
• обжалвате издадено разрешение за строеж, ако то нарушава вашите права, в законоустановения срок;
• искате спиране и премахване на незаконния строеж по административен ред;
• предявите граждански иск за обезщетение, ако сте претърпели вреди.

        Сроковете за обжалване на административни актове в тази материя са кратки, поради което забавянето може да доведе до окончателна загуба на възможността за защита.

     Какви са последиците за извършителя на незаконен строеж?

         При установено незаконно строителство собственикът или възложителят може да понесе:

• имуществена санкция или глоба съгласно ЗУТ;
• заповед за принудително премахване на строежа за негова сметка;
• невъзможност за въвеждане на сградата в експлоатация и съответно — за нотариално прехвърляне или ипотекиране на имота;
• усложнения при бъдещи сделки с имота, тъй като незаконното строителство се отразява в кадастралната карта и в имотния регистър.

 Важна  ли е навременната правна консултация?

          Производствата по незаконно строителство протичат в стриктни срокове и включват специфична административна процедура  от констативния акт, през заповедта за премахване, до евентуалното обжалване пред съда. Грешка в избора на стратегия или просрочване на срок може да направи защитата невъзможна, независимо дали Вие сте собственикът на строежа, или засегнат съсед.

          Като адвокат с опит в административното и устройственото право, мога да Ви помогна с:

• анализ на конкретната ситуация и правния статут на строежа;
• изготвяне и подаване на сигнали и възражения пред компетентните органи;
• обжалване на заповеди за премахване или на разрешения за строеж;
• процесуално представителство пред административните съдилища;
• консултации относно възможностите за узаконяване.

Ако сте изправени пред проблем с незаконен строеж,собствен или на съсед, не отлагайте консултацията с мен. Своевременните действия често са решаващи за изхода на случая.

От екипа на Адвокатска кантора Кавазова