Отдаването на недвижим имот под наем е един от най-сигурните начини за генериране на пасивен доход. Много собственици обаче подценяват административната страна на процеса. Недекларирането на доходите от наем крие сериозни рискове от данъчни ревизии, налагане на глоби и натрупване на лихви, особено във време, когато Националната агенция за приходите (НАП) разполага с все повече инструменти за проследяване на банкови преводи и плащания от комунални услуги.

Казус от практиката

Като адвокат получих следното запитване: „От началото на миналата година отдавам наследствения си апартамент под наем на младо семейство. Получавам сумата от 800 лева всеки месец по банков път, като основанието за превод е „наем“. До момента не съм подавал никакви декларации, тъй като смятах, че за един имот физическите лица не дължат данъци. Наскоро мой познат беше глобен от НАП за същото. Какви са задълженията ми, колко данък дължа и как мога да изсветля тези доходи, преди да получа акт?“

Правни механизми и процедури

Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), всеки доход от наем подлежи на облагане. Добрата новина е, че законът предвижда облекчение – така наречените нормативно признати разходи в размер на 10%. Това означава, че данъчната основа, върху която се начислява данъкът, не е цялата получена сума.

Как се изчислява данъкът? Ако получавате 1000 лв. наем месечно:

• Приспадат се 10% нормативно признати разходи (100 лв.).
• Данъчната основа става 900 лв.
• Данъкът общ доход е в размер на 10% върху тези 900 лв., тоест дължите 90 лв. данък. (Реално ефективната данъчна ставка е 9% от брутния приход).

Практически стъпки при деклариране на наем

1. Определете статута на наемателя си: Това е най-важната стъпка. Правилата са различни в зависимост от това дали наемателят е фирма (юридическо лице) или обикновен гражданин (физическо лице).
2. Подаване на декларация за авансов данък (чл. 55 от ЗДДФЛ): Ако наемателят ви е физическо лице, вие сте длъжни сами да декларирате и плащате авансов данък на всяко тримесечие. Декларацията се подава до края на месеца, следващ тримесечието (до 30 април, 31 юли и 31 октомври).
3. Подаване на Годишна данъчна декларация (чл. 50 от ЗДДФЛ): Подава се веднъж годишно, в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода. В нея се посочват всички получени наеми и удържаните/платените авансови данъци.
4. Издаване на документ за плащането: Ако наемът се плаща в брой, задължително трябва да издавате разписка на наемателя (не се изисква касов апарат за физически лица, отдаващи собствени имоти). Ако е по банков път, банковото извлечение е достатъчно.

Важно: Кой удържа данъка? Ако отдавате имота си под наем на фирма (например за офис), задължението за удържане и внасяне на данъка пада върху фирмата-наемател. Тя удържа данъка всеки месец при изплащане на наема и го превежда на НАП. В този случай вие подавате само Годишна данъчна декларация. Ако наемателят е физическо лице, цялата отговорност за декларирането и авансовото плащане е ваша.

Внимание: За четвъртото тримесечие на годината (октомври – декември) авансов данък не се удържа и не се внася задължително, освен ако наемодателят изрично не пожелае това. Данъкът за тези месеци се изравнява с Годишната данъчна декларация.

Защо е важна правната и счетоводна превенция?

Много собственици разчитат, че НАП „няма как да разбере“ за доходите им. Институцията обаче редовно изисква информация от банките, Агенция по вписванията (за вписани договори за наем) и дори от платформите за краткосрочно отдаване като Airbnb и Booking. Санкциите за недеклариран доход включват плащане на укрития данък за до 5 години назад, ведно със законните лихви и сериозни административни глоби.

Подписването на изряден договор за наем, който ясно регламентира кой поема консумативите и как се доказват плащанията, е вашата първа линия на защита не само пред данъчните, но и при некоректни наематели.

Свържете се с екипа на Адвокатска кантора Кавазова за изготвяне на железен договор за наем и консултация относно вашите правни и данъчни задължения.

От екипа на Адвокатска кантора Кавазова