„Собственик съм на два апартамента. Взех решение да ги продам, тъй като цените на пазара са доста добри, но незнам дали трябва да плащам данъци. Искам предварително да се информирам относно данъчните ми задължения при продажбата на имотите”.

При продажбата на недвижим имот продавачът реализира доход, който доход се облага с  данък по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Има изключения, при които доходите от покупко-продажба  се освобождават от заплащане на данъци.

Кои доходи от продажбата на недвижим имот не  подлежат на облагане?

1. Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот ако вие сте бил собственик повече от 3 години. Това  означава между датата на покупката и датата на продажбата на недвижимия  имот да  са изминали повече от 3 години. Напълно достатъчно е недвижимият имот  не само да се използва като жилище, а по документ за собственост да е определен със статут/предназначение на жилище.

2. Не подлежат на облагане доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

3. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

4. Продажбата на недвижим имот, който е придобит по наследство, завет или чрез реституционен акт също не се облага с данък на основание т. 26 от ал. 1 на чл. 13 ЗДДФЛ. Продажбата на наследения, респективно на завещания имот, няма да се брои като продажба на един жилищен недвижим имот по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” ЗДДФЛ и собственикът може да реализира още една продажба на недвижим жилищен имот, доходите от която няма да подлежат на данъчно облагане.

Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък. Продавачът е длъжен да декларира облагаемите доходи от продажбата или замяна на недвижим имот и да внесе съответният данък.

В случай, че недвижимите имоти са съпружеска имуществена общност, напълно е възможно за единия от съпрузите продажбата да е на трети и следващ имот, а за другия да е продажба на първи или втори такъв, с оглед на възможността всеки един от тях да е извършил разпоредителна сделка със свое лично имущество.

На каква база се изчисляват данъците при продажба на недвижим имот?

Основата за облагане на данък при покупко-продажба на недвижим имот  се изчислява, като положителната разлика между продажната и покупната цена на имота се намали с 10% разходи, тоест на облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен.

Така например при покупко-продажба на недвижим имот за  сума в размер на 50 000 евро, впоследствие го продадете за 60 000 евро – сформираният за вас доход е 10 000 евро. Този доход се намалява  с 10%   – 1000 евро. Тоест получената основа за облагане на дохода е 9000 евро или т.е. дължимият данък от 10% са тези 900 евро. 

Съгласно чл. 33 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Какъв е срокът за заплащане на данъка?

При реализиран доход от продажба на имот задължително следва да се подаде годишна данъчна декларация по ЗДДФЛ.

Продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация и да внесе данъка не по-късно от 30 април на годината, следваща годината, през която е извършена продажбата.

от Eкипа на адвокатска кантора Кавазова

 

#серия #съвети