Зачестяват случайте, при които съсобственик придобива по давност частта на другия съсобственик

„Опитах се да извадя скица на имота си от СГКК, но ми отказаха, защото в системата не съм вписан като собственик. След проверка установих, че другият съсобственик е вписан като единствен собственик, след като се е снабдил с нотариален акт по давностно владение и го е вписал в Имотния регистър.

Как е възможно да бъда заличен като собственик, без да бъда уведомен, и какви действия мога да предприема, за да защитя правата си?“

 1. Какво представлява нотариалният акт по давност?

     Това е констативен нотариален акт, издаден въз основа на заявление и доказателства за владение (обикновено свидетелски показания и удостоверение за данъчна оценка).

 Важно е да знаете, че такъв акт не създава ново право на собственост, а само удостоверява вече придобито право, ако наистина е настъпила придобивна давност.
Затова нотариалният акт може да бъде оспорен, ако давността не е била реално налице.

 2. Какви са средствата за защита?

 – Основното средство за защита е да се заведе ревандикационен иск (за собственост) срещу лицето, снабдило се с нотариалния акт.

В исковата молба се включва и искане за отмяна на нотариалния акт, издаден на ответника-
– когато нотариалният акт удостоверява несъществуващо право, съдът може да го отмени.

     Съдът проверява:

• имало ли е реално изключително владение;
• текла ли е придобивна давност;
• била ли е прекъсната давността;
• бил ли е другият съсобственик изключен от владението.

Ако липсва някое от тези условия, нотариалният акт се отменя и се възстановява съсобствеността.

• Възможно е и чрез иск за делба. Ако целта е да се прекрати съсобствеността, може да се

заведе иск за съдебна делба. В хода на делбата съдът задължително изяснява кой е собственик на имота.

         Ако някой от страните се позове на нотариален акт по давност, другият може да възрази, че няма реално владение, и така съдът ще провери валидността на акта.

  4. Какви са срокове и  кавко е значение на действията.

Няма специален срок за оспорване на нотариалния акт — може да се направи по всяко време, докато лицето твърди, че е собственик.
Но колкото по-рано се реагира, толкова по-добре:

• свидетелите и доказателствата са по-достъпни;
• давността не продължава да тече;
• рискът от последващи сделки намалява.

5. Какво се случва  ако вече има вписване в Имотния регистър?

Констативният нотариален акт винаги се вписва.
Това вписване не прави собствеността неоспорима, но може да заблуди трети лица (например купувачи).

 Ако лицето продаде имота на трето лице, новият собственик може да е защитен, ако е добросъвестен и е придобил от лице, вписано като собственик.
Затова бързата реакция е ключова, за да се предотврати последващо прехвърляне.

 6.  Какви допълнителни действия могат да се предприемат?

• Подаване на възражение до нотариуса – няма автоматичен ефект, но може да се приложи към делото.
• Нотариална покана – за заявяване, че не признавате изключителното владение (полезно за прекъсване на давността).
• Вписване на исковата молба – когато подадете иск в съда, вписването му в Имотния регистър предпазва имота от прехвърляне към трети лица.

Ако имате съмнение, че другият съсобственик е извадил нотариален акт по давност, направете справка в Имотния регистър (ИР) по името му или по партидата на имота.
Ако има такъв акт — потърсете адвокат по вещно право веднага, за да се подготви искова защита и вписване в срок.

От екипът на Адвокатска кантора Кавазова